Euribor e hipotecas de taxa variável: o que muda a cada revisão

Na Espanha e em boa parte da zona do euro, uma grande parte dos financiamentos imobiliários tem taxa variável: a taxa que você paga é um índice de referência mais uma margem fixa, e a parcela é recalculada quando a taxa é revisada. O índice mais usado nas hipotecas na Espanha é o Euribor de 12 meses, que o Banco de España divulga todo mês. Este guia explica como a taxa é formada, o que acontece numa revisão e como testar se o seu orçamento aguenta uma alta. As calculadoras trabalham com taxas fixas, então o jeito de ver o efeito de uma taxa variável é rodar cenários, e é isso que o exemplo abaixo faz.

Como a taxa é formada

Uma taxa variável tem duas partes. O índice, em geral o Euribor, se move com o mercado. O diferencial (spread), a margem que a instituição acrescenta, é fixado pelo contrato. Uma hipoteca a "Euribor mais 1%" paga 3% quando o Euribor está em 2% e 4% quando está em 3%. O Euribor é uma taxa de referência para os empréstimos interbancários em euros, divulgada pelo European Money Markets Institute, e EURIBOR® é marca registrada dele, como diz o aviso legal.

O que acontece numa revisão

O contrato define com que frequência a taxa é revisada, em geral a cada seis ou doze meses. Em cada data de revisão a instituição toma o saldo que você ainda deve, os meses que restam e a nova taxa, e recalcula a parcela para que o contrato continue terminando na data original. A parcela fica igual até a próxima revisão. Uma alta do índice, portanto, não muda o contrato de uma vez: muda a parcela a partir da próxima revisão.

Um exemplo com números

Uma hipoteca de € 150.000,00 em 25 anos, começando a 3% ao ano, por exemplo um Euribor de 2% mais um diferencial de 1%. A primeira parcela é de € 711,32. Depois de 12 parcelas o saldo é de € 145.908,19, com 288 meses pela frente. Na primeira revisão o índice se moveu:

Uma alta de um ponto soma € 77,59 a cada parcela até a próxima revisão, e dois pontos somam € 159,60. O efeito se repete a cada revisão, e a nova parcela é sempre calculada sobre um saldo que caiu um pouco.

Como testar o seu orçamento

Não pergunte só se você consegue pagar a primeira parcela. Pergunte se conseguiria pagá-la com a taxa dois pontos mais alta. Na comparação você pode informar o mesmo empréstimo a várias taxas lado a lado. Para € 150.000,00 em 25 anos, a parcela é de € 711,32 a 3%, € 791,76 a 4% e € 876,89 a 5%, e o total de juros é de € 63.394,69, € 87.525,43 e € 113.064,14. Essas execuções mantêm cada taxa durante todo o contrato, então mostram a ordem de grandeza, enquanto a tabela acima segue o mecanismo de uma revisão.

Onde achar o índice

O Banco de España divulga o Euribor mensal oficial, e o seu portal do cliente bancário (abre em uma nova aba) traz informações sobre hipotecas, o Euribor e calculadoras da APR. Uma observação sobre os dados do Finasst: a comparação de investimentos usa o Euribor de 3 meses do portal de dados do Banco Central Europeu. As hipotecas costumam seguir o de 12 meses, então esse número não é uma previsão da sua parcela.

O que conferir no contrato

• Qual índice a taxa segue e por quantos meses (3, 6 ou 12).
• O diferencial, e se ele é fixo por toda a vida do contrato ou muda conforme condições.
• Com que frequência a taxa é revisada e em que data.
• Se há um teto para a taxa. Um piso não é permitido nas hipotecas assinadas na Espanha sob a Lei 5/2019; em outros países, confira.
• Se você pode mudar para taxa fixa depois, e quanto custa. Na Espanha, a Lei 5/2019 limita a comissão dessa troca a 0,15% do saldo nos três primeiros anos e não permite cobrança depois disso.

Erros a evitar

• Comparar só a primeira parcela de uma oferta variável e de uma fixa. A variável vale até a primeira revisão.
• Olhar o índice e esquecer o diferencial, que continua seja qual for o movimento do índice.
• Tratar a APR como previsão. Numa taxa variável, ela costuma supor que a taxa fica onde começou.
• Supor que o índice de hoje vai durar. Ninguém sabe qual será na próxima revisão.