A hipoteca americana de 30 anos a taxa fixa: como a parcela é feita

Nos Estados Unidos, o financiamento imobiliário típico é uma hipoteca de taxa fixa, com a mesma parcela todo mês por 15 ou 30 anos. A Primary Mortgage Market Survey (abre em uma nova aba) semanal da Freddie Mac informa a taxa média justamente desses dois produtos. Este guia explica de onde vem a parcela, por que tão pouco dela vai para a dívida nos primeiros anos e o que pagar a mais muda. Os valores são uma ilustração com um número redondo, não uma cotação de mercado.

Como a parcela funciona

Uma hipoteca de taxa fixa é um empréstimo de parcela constante: a mesma matemática do sistema PRICE, descrita no guia sobre PRICE ou SAC. A cada mês o juro é o saldo vezes a taxa do mês, que é a taxa anual dividida por doze, e o que sobra da parcela abate o saldo. Como o saldo é maior no começo, o juro é maior no começo, e as primeiras parcelas são quase só juros. A parcela nunca muda, então a parte que abate a dívida cresce devagar e, nos últimos anos, passa a ser a maior parte de cada parcela.

Um exemplo com números

Uma hipoteca de US$ 300.000,00 em 30 anos a 6,50% ao ano. A taxa é só uma ilustração.

Da primeira parcela, US$ 1.625,00 são juros e só US$ 271,20 abatem a dívida. Depois de cinco anos, com 60 parcelas pagas, US$ 94.605,26 foram para os juros e só US$ 19.166,74 para o principal: o saldo caiu de US$ 300.000,00 para US$ 280.833,26. O total de juros ao longo do contrato é maior que o valor emprestado, que é o preço de espalhar a parcela por 30 anos.

Um prazo menor, com a mesma taxa

Os mesmos US$ 300.000,00 à mesma taxa de 6,50%, em 15 anos em vez de 30:

A parcela é cerca de 38% maior e os juros são menos da metade. Na prática, as instituições costumam cotar uma taxa menor para o contrato de 15 anos, como a pesquisa da Freddie Mac costuma mostrar, o que aumenta a diferença; a tabela mantém a taxa igual para mostrar só o efeito do prazo.

O que pagar a mais muda

O dinheiro pago além da parcela abate direto o saldo. Pagar US$ 200,00 a mais todo mês no mesmo contrato de 30 anos coloca US$ 55.200,00 no total, evita US$ 103.450,19 de juros e elimina 83 parcelas, quase sete anos. O guia sobre quitar um empréstimo antes explica como isso funciona e o que perguntar à instituição.

O que a parcela não inclui

A parcela acima é só principal e juros. O custo mensal de ter o imóvel costuma ser maior:

• Impostos sobre o imóvel e seguro residencial, que muitas instituições cobram junto com a parcela e guardam numa conta de custódia (escrow).
• Seguro da hipoteca, que pode ser exigido quando a entrada é pequena. Num financiamento convencional, o seguro privado pode ser cancelado a pedido quando o saldo chega a 80% do valor original do imóvel e termina sozinho em 78%, pelo Homeowners Protection Act; os financiamentos da FHA seguem outras regras.
• Manutenção e taxas de condomínio ou associação, que não fazem parte do empréstimo.

Peça à instituição o detalhamento da parcela mensal inteira, e não só do principal e dos juros.

Antes de assinar

Confira a taxa de juros e a APR, que não são o mesmo número: o guia sobre a APR nos EUA e na Europa explica por quê. Confira também se o contrato tem multa por pagamento antecipado. Desde 2014 ela só é permitida em financiamentos de taxa fixa que sejam qualified mortgages e não sejam de alto custo, e só nos três primeiros anos, com teto de 2% do saldo pago nos dois primeiros e 1% no terceiro. A maioria dos contratos comuns não tem multa, mas a condição está escrita nos documentos do empréstimo.

Como testar com os seus números

Na simulação, escolha os Estados Unidos, informe o valor e o prazo em meses (360 para 30 anos), escolha o sistema PRICE e uma taxa nominal ao ano, e leia o cronograma: as primeiras linhas mostram quão pouco da parcela abate a dívida. A comparação entre um contrato de 15 e um de 30 anos são duas execuções do mesmo empréstimo com prazos diferentes.