Euríbor e hipotecas variables: qué cambia en cada revisión
Cómo se forma un tipo variable con el Euríbor y un diferencial, qué le pasa a la cuota cuando se revisa el tipo y un ejemplo con números.
En España y en buena parte de la zona del euro, una gran parte de los préstamos para vivienda tiene tipo variable: el tipo que pagas es un índice de referencia más un margen fijo, y la cuota se recalcula cuando se revisa el tipo. El índice más usado en las hipotecas en España es el Euríbor a 12 meses, que el Banco de España publica cada mes. Esta guía explica cómo se forma el tipo, qué ocurre en una revisión y cómo comprobar si tu presupuesto aguanta una subida. Las calculadoras trabajan con tipos fijos, así que la forma de ver el efecto de un tipo variable es ejecutar escenarios, y eso es lo que hace el ejemplo de abajo.
Cómo se forma el tipo
Un tipo variable tiene dos partes. El índice, normalmente el Euríbor, se mueve con el mercado. El diferencial, el margen que añade la entidad, lo fija el contrato. Una hipoteca a «Euríbor más 1%» paga un 3% cuando el Euríbor está en el 2% y un 4% cuando está en el 3%. El Euríbor es un tipo de referencia para los préstamos interbancarios en euros, publicado por el European Money Markets Institute, y EURIBOR® es su marca registrada, como indica el aviso legal.
Qué ocurre en una revisión
El contrato fija cada cuánto se revisa el tipo, normalmente cada seis o doce meses. En cada fecha de revisión la entidad toma el saldo que aún debes, los meses que quedan y el nuevo tipo, y recalcula la cuota para que el préstamo siga terminando en la fecha original. La cuota se mantiene igual hasta la siguiente revisión. Una subida del índice, por tanto, no cambia el préstamo de golpe: cambia la cuota a partir de la siguiente revisión.
Un ejemplo con números
Una hipoteca de € 150.000,00 a 25 años, que empieza al 3% anual, por ejemplo un Euríbor del 2% más un diferencial del 1%. La primera cuota es de € 711,32. Tras 12 cuotas el saldo es de € 145.908,19, con 288 meses por delante. En la primera revisión el índice se ha movido:
| Tipo tras la revisión | Nueva cuota mensual | Diferencia |
|---|---|---|
| 3% (sin cambio) | € 711,32 | € 0,00 |
| 4% (índice sube 1 punto) | € 788,91 | € 77,59 |
| 5% (índice sube 2 puntos) | € 870,92 | € 159,60 |
Una subida de un punto suma € 77,59 a cada cuota hasta la siguiente revisión, y dos puntos suman € 159,60. El efecto se repite en cada revisión, y la nueva cuota se calcula siempre sobre un saldo que ha bajado un poco.
Cómo comprobar tu presupuesto
No preguntes solo si puedes pagar la primera cuota. Pregunta si podrías pagarla con el tipo dos puntos más alto. En la comparación puedes introducir el mismo préstamo a varios tipos lado a lado. Para € 150.000,00 a 25 años, la cuota es de € 711,32 al 3%, € 791,76 al 4% y € 876,89 al 5%, y el total de intereses es de € 63.394,69, € 87.525,43 y € 113.064,14. Estas ejecuciones mantienen cada tipo durante todo el préstamo, así que muestran el orden de magnitud, mientras que la tabla de arriba sigue el mecanismo de una revisión.
Dónde encontrar el índice
El Banco de España publica el Euríbor mensual oficial, y su portal del cliente bancario (se abre en una pestaña nueva) ofrece información sobre hipotecas, el Euríbor y calculadoras de la TAE. Una nota sobre los datos de Finasst: la comparación de inversiones usa el Euríbor a 3 meses del portal de datos del Banco Central Europeo. Las hipotecas suelen seguir el de 12 meses, así que esa cifra no es una previsión de tu cuota.
Qué comprobar en el contrato
- Qué índice sigue el tipo y a cuántos meses (3, 6 o 12).
- El diferencial, y si es fijo durante toda la vida del préstamo o cambia según condiciones.
- Cada cuánto se revisa el tipo y en qué fecha.
- Si hay un techo para el tipo. La cláusula suelo no está permitida en las hipotecas firmadas en España con la Ley 5/2019; en otros países, compruébalo.
- Si puedes pasar a tipo fijo más adelante, y cuánto cuesta. En España, la Ley 5/2019 limita la comisión de ese cambio al 0,15% del saldo en los tres primeros años y no permite cobrarla después.
Errores que evitar
- Comparar solo la primera cuota de una oferta variable y de una fija. La variable vale hasta la primera revisión.
- Mirar el índice y olvidar el diferencial, que se mantiene haga lo que haga el índice.
- Tratar la TAE como una previsión. En un tipo variable, suele suponer que el tipo se mantiene donde empezó.
- Suponer que el índice de hoy durará. Nadie sabe cuál será en la próxima revisión.
Esta guía es educativa e informativa. No es asesoría financiera, jurídica ni de inversión y no conoce tu situación. Los valores de los ejemplos son ilustrativos y las reglas cambian: verifica las vigentes antes de decidir. Aviso Legal